La Registrazione del Preliminare di Compravendita Immobiliare

La registrazione del preliminare di compravendita immobiliare è la croce e la delizia di chiunque compri casa.

La stipula del contratto preliminare – ovvero il compromesso – significa che ormai il grosso dell’operazione di compravendita è stato fatto. Il compratore ed il venditore hanno raggiunto un accordo preliminare sulla vendita. A questo accordo seguirà la stipula del contratto di compravendita definitivo. Con la firma del contratto di compravendita, il diritto di proprietà sull’appartamento sarà trasferito dal compratore al venditore.

La stipula del contratto preliminare è in un certo senso il passo più delicato dell’intera operazione, perché il preliminare di compravendita va registrato entro venti giorni dalla sua firma, pena il pagamento di sanzioni. In questo articolo, ti spieghiamo tutto ciò che devi sapere su come fare per registrare il preliminare di compravendita immobiliare.

La Registrazione del Preliminare di Compravendita: Dove si Effettua

La registrazione del preliminare di compravendita va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate. Ecco i documenti che dovrai preparare:

  • due copie del preliminare di compravendita. Una copia resterà a te, mentre l’altra sarà depositata presso l’Agenzia delle Entrate
  • il modello 69, che puoi scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate
  • il modello F23, che trovi sul sito internet dell’Agenzia, e va presentato in duplice copia.

La Registrazione del Preliminare di Compravendita: Come Compilare il Modello 69

Il modello 69 è un modello che va utilizzato per qualsiasi tipo di richiesta di registrazione, compresa quella del preliminare di compravendita. Il modello 69 si trova esclusivamente online, ed è gratuito. Il suo uso è obbligatorio già da qualche anno. A partire dal 10 gennaio 2014, infatti il Modello 69 ha sostituito il precedente Modello RLI, che oggi non è più valido.

Il Modello 69 è composto da tre sole pagine. Sul modello trovi cinque quadri diversi, ed una parte riservata all’Agenzia delle Entrate. Questa è la parte posta in alto, sulla prima pagina del modello, che non va compilata.

Come Compilare il Quadro A per registrare il preliminare di compravendita

Il Quadro A è il quando dove andranno inseriti i tuoi dati generali, ecco come:

  • alla voce “All’Ufficio di” indicherai la città dove presenti la richiesta di registrazione
  • nello spazio “richiedente la registrazione”  devi inserire il tuo codice fiscale
  • alla voce “Data Stipula Adempimento” devi indicare la data in cui tu ed il venditore avete firmato il preliminare di compravendita
  • la voce “data fine proroga” va lasciata in bianco, poiché non è attinente alla registrazione del compromesso di compravendita
  • alla voce “tipologia dell’atto” devi scrivere “preliminare di compravendita”, in modo da specificare il tipo di atto che intendi registrare. In questa parte del Quadro A trovi anche una casella “Reg”. “Reg” sta per registrazione. Questa casella andrà barrata, insieme alla casella “uso abitativo” se stai acquistando l’immobile ad uso abitativo.

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Come Compilare il Quadro B per registrare il preliminare di compravendita

Il Quadro B contiene tutte le informazioni sui soggetti che concludono il preliminare. Quindi, in questa sezione inserirai:

  • nome, cognome, codice fiscale, luogo di nascita, data di nascita e domicilio del venditore
  • il tuo nome, cognome, codice fiscale, luogo e data di nascita, e domicilio. Ovviamente se il venditore o il compratore è una società anziché con il nome questa riga del Quadro B andrà riempita indicando la ragione sociale
  • Nella casella “n. ord”, che sta per numero d’ordine, devi inserire il numero di tutte le parti del contratto, iniziando dal numero 1.

Il Quadro C non è di nostro interesse, poiché è un quadro che va compilato da parte dei notai. Quindi andiamo avanti, e vediamo come affrontare il Quadro D.

Come Compilare il Quadro D per registrare il preliminare di compravendita

Questo è uno dei quadri più importanti per la registrazione del preliminare, poiché qui inserirai tutti i dati catastali del tuo immobile, quali:

  • il comune o la sezione, con il codice Comune
  • il foglio catastale, la particella e il subalterno dell’immobile

Questi dati vanno indicati in maniera progressiva. Quindi se acquisti un unico immobile sarà sufficiente scrivere il numero “1” nell’apposita casella. Se acquisti più immobili dovrai elencare i dati catastali di ciascuno di essi uno dopo l’altro, con il rispettivo numero.

Di solito il codice del Comune è riportato nella visura catastale, come anche i dati sulla sezione, sul foglio e sulla particella catastale dell’immobile. Quindi, prima di compilare questa sezione, sarà necessario effettuare una visura catastale. Nel nostro articolo sulla planimetria catastale trovi le istruzioni su come ottenere tutti i dati catastali online in maniera gratuita.

Il Quadro D contiene anche altre quattro voci, rispettivamente:

  • T/U – che sta per terreni/urbano. Questa casella serve a specificare se l’immobile è iscritto al catasto Terreni oppure al catasto Urbano
  • I/P – che vuol dire intero/porzione. Qui dovrai specificare se acquisti un immobile intero, o anche una porzione. L’acquisto di una porzione dell’immobile ha luogo quando compri casa insieme ad altre persone, e ciascuno di voi diventa proprietario di una percentuale dell’immobile
  • “in via di accatastamento” – questa casella va contrassegnata solo se l’immobile è ancora in fase di costruzione, e quindi non è ancora stato registrato al catasto.
  • “Delega” – questo spazio va compilato solo se non presenti direttamente il Modello 69, ma appunto deleghi la sua consegna ad un’altra persona. Se questo è il tuo caso, ricorda di dare una copia della tua carta di identità alla persona che deleghi per la registrazione del preliminare di compravendita, e di firmare lo spazio per la delega.

Il Modello 69 contiene due altri quadri: il Quadro E ed il Quadro F. Questi quadri non vanno compilati, poiché non riguardano la registrazione del compromesso.

La Registrazione del Preliminare di Compravendita: Compilare il Modello F23

registrazione preliminare compravenditaDopo aver compilato e presentato il Modello 69, sarà la volta di compilare il Modello F23. Anche in questo caso un fac-simile del Modello F23 non serve: trovi il modello sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il modello F23 serve a pagare tutti i tributi collegati alla registrazione del preliminare di compravendita. Il pagamento può essere effettuato in banca, mediante i servizi di e-banking, o anche presso qualsiasi ufficio delle Poste Italiane.

La causale da inserire sul modello F23 sarà “registrazione di atti pubblici o privati”, ovvero il codice RP. I codici tributo da usare per la registrazione del preliminare di compravendita sono:

  • codice tributo 109 T: per il versamento dell’imposta di registro pari allo 0,5% della caparra
  • codice tributo 104 T: per il versamento dell’imposta di registro fissa, pari a 200 €

Ricorda che l’imposta dello 0,5% della caparra può essere detratta in sede di rogito notarile solo se la persona che ha consegnato il modello F23 è la stesa persona che acquista l’immobile. Quindi ti diamo questo consiglio: presenta il modello F23 di persona, non delegare né parenti, né amici, né commercialisti. E’ importante che su questo modello compaia il tuo nome, diversamente non potrai detrarre l’imposta variabile dalla parcella del notaio.

La Registrazione del Preliminare di Compravendita: Quanto Costa

Registrare il preliminare di compravendita ha un costo, anche se non eccessivo. Alcuni costi sono fissi, poiché si tratta di tasse di registrazione. Altri costi, invece, variano in base al valore del contratto. Ecco quali sono tutti i costi da sostenere per effettuare la registrazione:

  • 200 €, da versare a titolo di tassa fissa di registrazione. Questa tassa non varia, ed è uguale per le proprietà di qualsiasi prezzo.
  • 16 €, in marche da bollo. Le marche da bollo vanno incollate sul preliminare di compravendita. E’ sufficiente incollare un bollo ogni 4 facciate, oppure ogni 100 righe, su ciascuna copia del preliminare. Se devi allegare la certificazione energetica, la planimetria o altri documenti alla richiesta di registrazione del preliminare, dovrai acquistare marche da bollo anche per questi documenti. Attenzione! Le marche da bollo che incolli sul preliminare di compravendita devono avere la stessa data della firma del preliminare, o anche una data antecedente.
  • lo 0,5% della caparra confirmatoria, oppure il 3% dell’acconto versato sul prezzo dell’immobile. Si tratta di una somma che va versata all’atto della registrazione del preliminare di compravendita, ma che recupererai, poiché in seguito viene detratta dalle imposte che dovrai pagare quando effettuerai il rogito. Quindi, ti consigliamo di conservare gelosamente la ricevuta di pagamento, e di presentarla al notaio.

In Sintesi

La registrazione del preliminare di compravendita non è difficile. Certo, si tratta di un procedimento piuttosto laborioso, ma se prepari in anticipo tutti i documenti per vendere casa, potrai velocizzare di molto i tempi. In definitiva, i passi da fare sono molto semplici:

  • in primo luogo devi compilare il modello F23, per pagare tutte le tasse ed i costi per registrare il preliminare di compravendita
  • successivamente dovrai compilare e presentare il Modello 69

Una volta fatto ciò, potrai procedere con la firma del contratto vero e proprio, e finalmente vendere o comprare casa!