La vendita di un immobile ereditato da più eredi: Come Fare

a vendita di un immobile ereditato da più eredi è uno dei casi più tipici delle successioni ereditarie. Le successioni ereditarie si aprono con la morte di una persona, e con la ripartizione del suo patrimonio – ma anche di eventuali debiti – tra i suoi eredi. Molte volte la ripartizione dei beni ha luogo quando la persona è ancora in vita. Questo caso non pone problemi particolari, poiché ciascuno degli eredi può disporre dei propri beni come meglio crede.

Altre volte, il patrimonio non viene ripartito in vita, né esiste un testamento. Quindi, se la persona defunta lascia in eredità un unico appartamento, questo deve essere diviso tra tutti i suoi eredi. Molto spesso il possesso di una quota di proprietà del 20%, o anche del 50% di un immobile è fonte di litigi e di fastidi. Quindi, gli eredi preferiscono vendere la propria quota di proprietà. Ma la vendita di un immobile ereditato da più persone non è semplice come la vendita di un immobile posseduto da una persona sola.

Per venirti in aiuto, in questo articolo ti illustriamo due tra gli scenari più comuni:

  • la vendita di un immobile ereditato da più eredi, dove tutti gli eredi sono d’accordo sulla vendita
  • la vendita di un immobile ereditato da più eredi, nel caso in cui gli eredi non siano d’accordo sulla vendita

La Vendita di un Immobile Ereditato da Più Eredi: Accettare l’Eredità

Quando un immobile è ereditato da più persone, il primo passo da fare è in ogni caso accettare l’eredità. Senza l’accettazione dell’eredità la vendita dell’immobile – che tutti gli eredi siano o meno d’accordo – non è possibile. L’immobile può essere accettato:

  • in modo esplicito
  • in maniera implicita

L’accettazione dell’eredità in modo esplicito si ha stilando una scrittura privata, oppure mediante un atto notarile. Per accettare l’eredità di un immobile in maniera implicita, è sufficiente tenere alcuni comportamenti, che secondo la legge manifestano la nostra volontà di accettare l’immobile ereditato. Questi comportamenti possono essere:

  • il dare mandato ad un agente immobiliare di vendere l’immobile ereditato
  • vendere la propria quota dell’immobile agli altri eredi
  • rinunciare alla propria quota dell’immobile ereditato a favore degli altri eredi, dietro pagamento di un compenso
  • fare la voltura di tutte le utenze a proprio nome

Di solito l’accettazione dell’eredità non pone particolari problemi. Ricorda però che quando più persone ereditano un immobile, se accetti l’eredità, o se tieni uno dei comportamenti che ti abbiamo descritto ha luogo la comunione ereditaria.

In parole semplici, diventi comproprietario dell’immobile che hai ereditato. La tua quota di proprietà può essere stata specificata nel testamento, se un testamento esiste. Se invece un testamento non c’è, riceverai la quota di proprietà stabilita dalla legge. In questo caso, per comprendere se hai ricevuto la quota di proprietà che ti spetta, potrà esserti utile dare un’occhiata al Codice Civile, oppure rivolgerti ad un avvocato.

In ogni caso ricorda che la comunione ereditaria non è facile da sciogliere. Per separare la tua quota di proprietà da quella degli altri eredi esiste un solo modo: vendere l’immobile che hai ereditato.

La Vendita di un Immobile Ereditato da Più Eredi: Se Tutti Gli Eredi Sono d’Accordo

Se tutti gli eredi sono d’accordo, la vendita di un immobile ereditato da più persone non pone particolari difficoltà. Le soluzioni possibili per sciogliere la comunione ereditaria in questo modo sono tante. Noi te ne proponiamo una, a titolo di esempio. In questo, come in tanti altri casi, gli articoli che trovi sul blog di Gromia hanno solo lo scopo di informarti, non di fornirti un parere legale.

Immaginiamo che un immobile sia stato ereditato da tre fratelli: Mario, Giovanni e Giacomo. Se tutti e tre decidono di vendere l’immobile, è possibile:

  • rivolgersi ad un agente immobiliare, descrivendogli il proprio caso. L’agente immobiliare provvederà a trovare un acquirente, e dopo la vendita Mario, Giovanni e Giacomo divideranno il prezzo dell’appartamento in base alle rispettive quote di proprietà
  • fare acquistare la casa ad uno dei fratelli, ad esempio Mario. Mario pagherà a Giovanni e Giacomo la loro quota di proprietà, diventando unico proprietario dell’immobile
  • vendere la casa a due dei fratelli. Ad esempio Mario potrebbe voler cedere la propria quota di proprietà a Giovanni e Giacomo

Se un accordo tra eredi esiste, attuare una divisione in via amichevole è facile. Certo, sarà necessario predisporre tutti i documenti per vendere casa, ma in linea di massima questo scenario non pone problemi.

La Vendita di un Immobile Ereditato da Più Eredi: Se gli Eredi non Sono d’Accordo

Il caso in cui gli eredi non sono d’accordo è, putroppo, uno dei casi più frequenti. Continuiamo con i nostri tre fratelli: può capitare che Mario e Giovanni vogliano vendere la casa, ma Giacomo si opponga. Oppure che uno solo dei fratelli voglia procedere alla vendita, e debba scontrarsi con gli altri due.

I casi possibili sono, ancora una volta, tanti, ma la dinamica di base è chiara. Se vi è disaccordo sulla vendita di un immobile ereditato da più persone l’unica strada percorribile è la divisione giudiziale.

Tanti si chiedono se, essendo proprietari della quota di maggioranza possano decidere per gli eredi che non sono d’accordo. La risposta è no: un immobile non è una società per azioni, quindi le decisioni non sono prese in base alle quote di proprietà, ma in base al consenso. Se il consenso non esiste, occorre andare dinanzi al giudice civile ed avviare una causa di divisione giudiziale.

La causa di divisione giudiziale è l’unico modo per sciogliere la comunione ereditaria, indipendentemente dalla volontà degli altri eredi.

La Vendita di un Immobile Ereditato da Più Eredi: Il Procedimento di Divisione Giudiziale

Il procedimento di divisione giudiziale può essere avviato solo alla fine di un tentativo di mediazione obbligatoria. In concreto, quando tu ed altri eredi vi recate da un avvocato per chiedergli di sciogliere la comunione ereditaria, l’avvocato vi indirizzerà presso uno degli organismi di mediazione presenti nella vostra città.

L’organismo di mediazione convocherà tutti gli eredi, per cercare di giungere ad un accordo tra di essi. In genere, per raggiungere un accordo sono necessario un paio di incontri. Il primo incontro con il mediatore è un incontro conoscitivo. Questo incontro è utile al mediatore per comprendere i termini della questione, ed alle parti per riflettere, e magari mettere da parte liti ed animosità. Nel corso del secondo incontro il mediatore proporrà – in collaborazione con gli eredi – un accordo.

Se l’accordo viene accettato da tutti gli eredi, verrà redatto un verbale positivo. A questo punto sarà possibile vendere la casa, e dividere la proprietà. Se invece l’accordo non è raggiunto, il mediatore stilerà un verbale negativo, e sarà possibile dare inizio al vero e proprio procedimento di divisione giudiziale dell’immobile ereditato da più persone.

Una delle regole principali del procedimento di divisione giudiziale è che l’immobile deve essere diviso in natura. In che modo è possibile dividere una casa in natura? Mediante il frazionamento.

Applicando questo metodo, il giudice potrebbe decidere che dalla casa ereditata da Mario, Giovanni e Giacomo è necessario ricavare tante unità quanti sono gli eredi, ed assegnare a ciascuno degli eredi le unità pari alle sue quote ereditarie. Se si trattasse di una casa su tre livelli, la divisone in natura sarebbe molto semplice: il giudice assegnerebbe un piano della casa a ciascuno degli eredi. Sarebbe poi cura di ognuno dei tre fratelli ricavare un ingresso indipendente, compiere lavori di ristrutturazione, ecc.

Ma cosa succede se l’immobile ereditato è un normalissimo appartamento di 50 metri quadri, che non può essere diviso in tre parti uguali? A questo punto, non resta che dare luogo alla vendita dell’immobile. La vendita sarà disposta dal giudice, che poi provvederà a liquidare ciascuno degli eredi, in base alle rispettive quote di proprietà.

La Vendita di un Immobile Ereditato da Più Eredi: Cosa Conviene di Più?

Risolvere una lite – o anche un semplice disaccordo – tra eredi non è mai facile.

Se si vuol vendere un bene ereditato è nell’interesse di ciascuno degli eredi trovare un accordo amichevole e vendere l’appartamento a terzi o anche ad uno solo degli eredi. Questa è la soluzione più economica per tutti, e che richiede anche meno tempo e sforzi. I tempi della mediazione obbligatoria e del procedimento di divisione giudiziale possono essere più lunghi dei tempi necessari alla vendita, senza contare il fatto che ogni procedimento giudiziale ha dei costi. Trovare un accordo informale tra eredi, anche se magari non è facile, può consentire di vendere l’appartamento in tempi più brevi, e con minore spesa.