Vendita immobile ereditato: obblighi e procedure

Talvolta può accadere di ricevere un immobile in eredità, e di essere intenzionati a venderlo, magari perché situato in un luogo distante dalla propria residenza. La procedura per la vendita di un immobile ereditato si differenza da quella di una casa di proprietà e, per arrivare senza problemi fino al rogito è opportuno rispettare alcune regole ben precise.

Prima di tutto, per rendere possibile la vendita, è necessario presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate e, nel caso di un immobile divenuto proprietà in comunione tra più eredi, occorre ottenere il consenso di tutti o, in alternativa, procedere solo con la vendita della propria quota. Il diritto di prelazione riguarda naturalmente gli altri eredi: solo nel caso in cui questi non siano interessati all’acquisto, sarà possibile vendere la propria quota ad altri.

La soluzione migliore, per evitare problemi di inadempienza, è quella di rivolgersi ad un professionista esperto in questo tipo di pratiche e richiedere una consulenza specifica. Soprattutto nel caso di un immobile di proprietà di più eredi, è importante chiarire immediatamente la situazione per evitare gli errori, il rischio di non disporre dei requisiti necessari e altri elementi che potrebbero rendere nullo un atto di compravendita.

La vendita casa ereditata prima dei 5 anni e la tassazione sulla plusvalenza

Come avviene con qualsiasi altra compravendita di natura immobiliare, rivendere una casa nei primi cinque anni in cui si è divenuti proprietari richiede il pagamento di una tassa sulla plusvalenza, ovvero sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto.

Questo tipo di imposta viene applicata per evitare le attività speculative, come appunto sono considerate le vendite che avvengono dopo breve tempo dall’acquisto. Anche la vendita di una casa ereditata da meno di cinque anni comporta una tassazione sulla plusvalenza, sebbene in misura inferiore di una compravendita tradizionale.

Un’altro elemento di cui tenere conto per chi intende vendere subito una casa ricevuta in eredità è la decisione di usufruire delle agevolazioni fiscali e tributarie relative alla proprietà della prima casa: è la situazione che riguarda, ad esempio, un erede che non possiede una casa di proprietà, per cui l’immobile ereditato diviene automaticamente la “prima casa”.

In questi casi è certamente possibile avvalersi delle agevolazioni per la prima casa, ma con l’impossibilità di vendere l’immobile durante i primi cinque anni: di conseguenza, se il proprio intento è la vendita, si consiglia di evitare di ricorrere a questi incentivi fiscali.   

La dichiarazione di successione, la tassa di successione e le imposte

Per procedere con la vendita di un immobile ereditato, il primo documento di fondamentale importanza è la dichiarazione di successione, obbligatoria e inderogabile, che deve essere presentata entro un anno dalla morte del precedente proprietario al fine di registrare e regolarizzare il trasferimento di proprietà agli eredi.

La dichiarazione di successione deve sempre e comunque precedere la vendita: solo dopo averla effettuata, e avere regolarizzate le diverse posizioni fiscali e catastali, sarà possibile procedere con la vendita dell’immobile ereditato.

La dichiarazione di successione deve essere presentata:

  • dagli eredi stessi, sempre che non abbiano rinunciato all’eredità;
  • dai loro rappresentanti legali;
  • dagli esecutori testamentari;
  • dagli amministratori o dai curatori dell’eredità.

Per presentare la dichiarazione di successione è necessario seguire la procedura online e utilizzare l’apposito software messo a disposizione dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, la sede territoriale di riferimento è quella relativa all’ultima residenza nota del defunto.

Ogni immobile ricevuto in eredità richiede il pagamento della tassa di successione, le cui aliquote si differenziano in base al grado di parentela degli eredi, variando indicativamente dal 4% all’8%.

In alcuni casi, ad esempio per il coniuge e i figli, la tassa di successione non viene applicata sull’intero valore dell’immobile (o di altri beni ereditati) ma prevede una franchigia pari ad un importo fisso. Anche in questo caso, per evitare errori e inadempienze, la soluzione migliore è quella di ricorrere ad un consulente legale esperto in materia di successione ed eredità.

Oltre alla tassa di successione, un immobile ereditato impone il pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale, ugualmente a quanto avviene con un’operazione di compravendita immobiliare. Se almeno uno degli eredi possiede i requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali relative alla prima casa, può beneficiarne, è comunque opportuno informarsi con la massima precisione, poiché, come si è detto, questo tipo di incentivo compromette la possibilità di vendita dell’immobile ereditato nei primi cinque anni.

Alle imposte e tasse devono essere aggiunti i tributi fissi dovuti a imposte di bollo, diritti di segreteria e altri oneri particolari.

Effettuare la voltura catastale dell’immobile ereditato

Non oltre trenta giorni dopo avere effettuata la procedura di successione, è obbligatorio inoltrare la domanda di voltura catastale presso gli uffici territoriali di competenza: in genere si tratta della sede locale del Catasto nella provincia in cui si trovano gli immobili ereditati o dove è stata effettuata la successione ereditaria. Anche la voltura catastale implica alcuni costi fissi e un’imposta di bollo di importo variabile in relazione alle caratteristiche della documentazione presentata.

La procedura di accettazione dell’eredità e di trascrizione dell’accettazione ereditaria

Per poter procedere alla vendita di un immobile ereditato, non è sufficiente la dichiarazione di successione e il pagamento delle relative imposte: è necessario provvedere ad effettuare anche l’accettazione dell’eredità e la relativa trascrizione.

Si tratta di due atti di cui è necessario disporre al momento della stesura del rogito: per tale ragione, si raccomanda di provvedere sempre in anticipo, al fine di evitare ritardi e compromettere il completamento delle operazioni di compravendita.

L’accettazione dell’eredità può essere effettuata entro un periodo massimo di dieci anni dopo la successione. Può essere espressa, e quindi consistere in un atto presentato in forma scritta o in una scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale, oppure tacita, ovvero consistere in un’azione che rende evidente la decisione di accettare l’eredità. Ad esempio, mettere in vendita un immobile significa effettivamente avere accettato di riceverlo in eredità.

In ogni caso, dopo l’accettazione dell’eredità, il passaggio di proprietà agli eredi viene ufficializzato con la procedura di trascrizione dell’accettazione ereditaria. In questo modo, il trasferimento di proprietà viene inserito nei registi dell’Agenzia delle Entrate, in maniera tale da consentire, in futuro, di risalire ai vari passaggi avvenuti nel corso del tempo.

Si tratta di un atto molto importante, poiché senza di esso non è possibile essere riconosciuti come effettivi proprietari della casa, con conseguente impossibilità di venderla.

L’accettazione dell’eredità, per quanto di estrema importanza, non è nota a tutti, e spesso comporta problemi al momento della vendita e della stesura del rogito. Occorre quindi considerare che la proprietà degli immobili viene tracciata non dai registri catastali, ma dalle trascrizioni dei titoli di proprietà, accessibili solo tramite azione legale o notarile.