Vincoli e funzionamento dell’edilizia convenzionata

L’edilizia convenzionata offre la possibilità, ai nuclei familiari a basso reddito, di acquistare immobili a condizioni agevolate. Ecco come funziona

Per edilizia convenzionata si intende una forma di edilizia popolare che nasce da un accordo tra imprese costruttrici private e Comuni per far fronte alle esigenze abitative di categorie sociali più deboli, come le famiglie a basso reddito e le giovani coppie. Questa particolare forma di edilizia prevede, ovviamente, delle regole ben precise e particolari vincoli da rispettare: vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta.

Acquisto casa in edilizia convenzionata: come funziona?

La costruzione di case in edilizia convenzionata nasce, come detto, dall’obiettivo di fornire ai cittadini meno abbienti abitazioni a uso residenziale a costi più bassi rispetto a quelli che sono i prezzi sul mercato immobiliare. A differenza dell’edilizia agevolata e dell’edilizia sovvenzionata, l’edilizia convenzionata parte da una convenzione tra imprese costruttrici o cooperative e amministrazioni pubbliche locali per realizzare immobili su un terreno di proprietà pubblica o su una proprietà privata oggetto di espropriazione.

 

Mentre l’edilizia sovvenzionata prevede che sia lo Stato a farsi totalmente carico della costruzione degli alloggi, per poi assegnarli ai nuclei familiari che rispondono ai requisiti previsti dal bando, nell’edilizia convenzionata sarà comunque un privato a occuparsi della costruzione degli edifici e i vari appartamenti non verranno assegnati d’ufficio ma acquistati dagli interessati, che tuttavia dovranno rientrare nei parametri reddituali – e non solo – previsti dalla specifica convenzione.

All’interno dell’accordo stipulato tra le parti vengono indicati precisi vincoli riguardanti, per esempio, i parametri da rispettare per poter acquistare tali immobili, indicazioni sul prezzo di vendita e di locazione, ma anche modalità e tempistiche per il termine dei lavori.

Le convenzioni, inoltre, possono seguire un Piano di Edilizia Economico Popolare (PEEP) o basarsi sulla cd. Legge Bucalossi, che prevede la riduzione del contributo concessorio. In entrambi i casi è stabilito che debbano restare appannaggio esclusivo dei Comuni alcuni aspetti come:

  • la scelta dei vincoli del prezzo massimo di cessione o del canone massimo di locazione;
  • la durata di almeno 20 anni, ma massimo 30, per la validità delle convenzioni;
  • la cessazione dei vincoli dopo 5 anni dal primo trasferimento.

Come comprare casa in edilizia convenzionata

L’acquisto di immobili costruiti in edilizia convenzionata è soggetto al rispetto dei parametri stabiliti all’interno della convenzione, che prevede delle restrizioni sia per la vendita che per la locazione degli stessi, al fine di garantire l’accesso a tali benefici solo a chi ne abbia realmente bisogno.

Per acquistare casa in edilizia convenzionata, è sufficiente rientrare nei parametri previsti dalla convenzione, che possono riguardare, per esempio:

  • il reddito massimo del nucleo familiare;
  • la residenza dell’acquirente;
  • il non possesso di seconde case.

Tuttavia, prima di impegnarsi nell’acquisto è bene verificare quali siano i vincoli previsti dall’accordo. Spesso, infatti, vi sono vincoli nell’edilizia convenzionata che possono rendere particolarmente difficile la successiva vendita dell’immobile, un’ipotesi da tenere sempre in considerazione qualora dovessero cambiare le esigenze familiari.

La vendita dell’immobile acquistato in edilizia convenzionata può infatti essere soggetta a vincoli stringenti, che riguardano per esempio il limite temporale prima del quale non è possibile la cessione oppure il prezzo imposto dall’accordo di edilizia convenzionata, i requisiti richiesti per il nuovo acquirente ed eventuali diritti di prelazione da parte del Comune o della cooperativa.

Come vendere un immobile di edilizia convenzionata

Come anticipato, dunque, la vendita dell’immobile acquistato usufruendo dei benefici dell’edilizia convenzionata può essere particolarmente difficile. In genere, infatti, viene prevista l’impossibilità di vendere o affittare l’abitazione per almeno 5 anni, salvo nulla osta del Comune per casi strettamente necessari e, anche una volta superato tale termine, possono essere previsti particolari termini per procedere all’operazione.

I vincoli imposti dalla convenzione mirano generalmente a evitare fenomeni di speculazione, in cui l’immobile comprato a condizioni agevolate venga rivenduto a un prezzo pari a quello del mercato immobiliare tradizionale, tuttavia non può essere esclusa l’eventualità per cui l’acquirente possa trovarsi di fronte alla necessità di cedere il suo appartamento.

In questo caso, la soluzione migliore è quella di rivolgersi a un esperto del settore che possa consigliare la via più corretta da seguire per effettuare una vendita del tutto regolare e non svantaggiosa. Potrebbe essere, per esempio, più conveniente effettuare lo svincolo per poi vendere senza ulteriori problemi, oppure, se i tempi sono già avanzati, attendere il decadimento naturale dei vincoli.