Perchè la provenienza donativa crea problemi nella circolazione degli immobili

Il mattone è il settore dove tradizionalmente gli Italiani investono i propri risparmi. L’Italia si colloca, infatti, ai primi posti all’interno dell’Unione Europea per tasso di proprietà immobiliare: il 73% degli Italiani possiede una casa in proprietà contro il 64% della Francia o addirittura il 52% della Germania.

“Tuttavia l’immobilizzazione della ricchezza, tipica dell’investimento nel mercato immobiliare, pone numerosi problemi in relazione alla circolazione dei beni, in particolare in ambito successorio.”

Moltissimi immobili sono pervenuti ai figli in forza di successione o di donazione all’interno del nucleo familiare. E’ il caso dei genitori che, per anticipare gli effetti della successione, hanno donato alcuni immobili ai figli oppure il caso delle cd. donazioni indirette, laddove i denari per l’acquisto immobiliare operato dai figli sono stati forniti direttamente dai genitori.

E’ opportuno sapere che le donazioni immobiliari, per quanto più vantaggiose fiscalmente, presentano numerosi problemi a livello civilistico.

 

I problemi delle donazioni di immobili

In primo luogo la necessità dell’atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni senza il quale la donazione potrà essere dichiarata nulla. E’ il caso del bonifico di una somma di denaro dal conto corrente del padre a quello del figlio per poter pagare il prezzo della compravendita. Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione il trasferimento della somma di denaro per l’acquisto costituisce una donazione tipica che presuppone la stipulazione dell’atto pubblico, salvo che ricorra l’ipotesi del modico valore. Sarà necessario precisare nel contratto di compravendita che le somme (o parte di esse) utilizzate per l’acquisto sono state messe a disposizione dai genitori a titolo di liberalità indiretta per evitare che l’atto venga dichiarato nullo per difetto di forma.

In secondo luogo la provenienza donativa crea problemi nella circolazione degli immobili. Infatti, a determinate condizioni, gli eredi del donante, che ritengano di essere stati lesi nella propria quota di legittima, potrebbe esperire l’azione di riduzione fino a coinvolgere il nuovo acquirente in buona fede. Infatti l’acquirente dell’immobile di provenienza donativa correrebbe il rischio concreto di vedersi coinvolto nell’azione prevista dall’art. 563 c.c. cui segue la restituzione dell’immobile (fatto salvo il decorso del ventennio dalla trascrizione della donazione).

Peraltro il nostro ordinamento tutela in maniera molto forte il legittimario leso nel suo diritto alla quota di legittima prevedendo addirittura, all’art. 561 c.c., che tali immobili vengano restituiti liberi da ogni peso o ipoteca. Ne consegue che difficilmente si troverà un istituto di credito disposto a finanziare un acquisto di un immobile di provenienza donativa. Chi concede un mutuo garantito da ipoteca iscritta sull’immobile di provenienza donativa con il rischio che detto immobile venga recuperato dal legittimario leso dalla donazione libero dall’ipoteca iscritta?

Esistono tuttavia alcuni rimedi giuridici per tutelare l’acquirente: prima di acquistare un immobile di provenienza donativa è pertanto necessario effettuare alcune verifiche e rivolgersi ad un  esperto in successioni capace di riconoscere le insidie che si celano dietro un affare che, a prima vista, potrà sembrare allettante.