Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto prezzo: quali sono le differenze?

Per acquistare un immobile solitamente si consegna in anticipo una somma di denaro. E’ però bene avere precise informazioni sulla natura di questo anticipo e, nello specifico, capire se si tratta di un acconto, di una caparra confirmatoria o di una caparra penitenziale.

La differenza sostanziale è, infatti, non solo relativamente alla funzione, ma soprattutto sulle conseguenze e le ripercussioni in caso di inadempimento. Vediamo quali sono le differenze e cerchiamo di chiarire ogni dubbio in merito a queste tre tipologie di anticipo.

Caparra Confirmatoria (Art. 1385 c.c.)
E’ un anticipo sul prezzo di vendita ma, nel caso in cui il contratto non si concluda, la parte ha diritto di trattenerla a titolo di risarcimento, senza dover provare il danno subìto.

Esempio

Decidi di acquistare una casa che costa 100.000 euro.

Firmi un preliminare che prevede una caparra confirmatoria di 5.000 euro.

Può succedere che:

l’immobile viene reso disponibile, lo compri e paghi i restanti 95.000 euro.
La casa viene resa disponibile ma non vuoi più comprarla: il venditore ha diritto di tenere la caparra a titolo di risarcimento.
Il venditore non vuole più vendertela, in questo caso hai due possibilità:
Puoi farti restituire il doppio della caparra, a titolo di risarcimento;
oppure puoi rivolgerti al giudice per obbligare il venditore a prestare fede al contratto.

Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.)

Rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Chi decide di recedere deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l’altra parte non potrà chiedere altro.

Esempio

Decidi di acquistare una casa che costa 100.000 euro.

Firmi un preliminare che prevede una caparra penitenziale di 5.000 euro.

Può succedere che:

l’immobile viene reso disponibile, lo compri e paghi i restanti 95.000 euro.
La casa viene resa disponibile ma non vuoi più comprarla: il venditore ha diritto di tenere la caparra a titolo di risarcimento.
Il venditore non vuole più vendertela, in questo dovrà restituirti il doppio della caparra e non potrai pretendere altro.

Acconto

E’ un anticipo sul prezzo di vendita  e nel caso in cui il contratto non si concluda, nessuna delle due parti ha diritto di trattenere, neanche se ha subìto un danno.

Esempio: decidi di acquistare un’auto che costa 10.000 euro e che deve arrivare dalla concessionaria centrale. Firmi un preliminare che prevede un acconto di 1.000 euro. Può succedere che:

l’auto arriva, la compri e paghi i restanti 9.000 euro.
L’auto non arriva, non ne vuoi altre e quindi la concessionaria deve restituirti i 1.000 euro di acconto.
L’auto arriva, ma non la vuoi più. La concessionaria deve restituirti l’acconto. Se ha subìto un danno, non ha comunque alcun diritto di trattenere l’acconto, dovrà restituirtelo e per essere risarcito potrà solo farti causa davanti al giudice, a cui provare la sussistenza e l’entità del danno.

In mancanza di diverso accordo, la somma versata senza specificare a quale titolo è considerata come acconto. Perché possa considerarsi caparra è necessario che ciò venga esplicitato nel contratto.

E’ quindi molto importante verificare sul contratto preliminare se l’anticipo viene dato a titolo di acconto o caparra. Se nel preliminare nulla è specificato, l’anticipo è considerato a titolo di acconto.