Le tasse per chi compra e vende casa: tutte le agevolazioni

 

Quando si compra una casa le imposte da versare cambiano se, chi ci vende l’immobile, è un’impresa costruttrice o un privato.

Le imposte da versare, a seconda dei casi sono l’Iva, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

Al posto dell’imposta di registro si applica l’Iva se:

  • l’impresa costruttrice o che ha effettuato i lavori di ripristino dell’immobile sta vendendo entro cinque anni dal termine della costruzione o dell’intervento di recupero. Se è trascorso più tempo può chiedere di assoggettare a Iva la vendita inserendo questa scelta nell’atto notarile;
  • si tratta di vendita di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali e il venditore vuole applicare l’Iva, annotando la scelta nell’atto notarile.

Ecco a quanto ammontano le imposte da versare:

Venditore Iva Imposta di
registro
Imposta
ipotecaria
Imposta
catastale
Privato o Impresa per vendite
esenti da Iva
 –  9%  50 euro  50 euro
Impresa per vendite
soggette a Iva
10% (se l’immobile
è di lusso 22%)
 200 euro  200 euro
 200 euro

Per vendite soggette a imposta di registro, l’importo minimo da versare è comunque di 1.000 euro. Fortunatamente però non sono dovute l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. Viceversa, in caso di vendite soggette a Iva, salvo situazioni particolari, si devono versare anche l’imposta di bollo di 230 euro e la tassa ipotecaria di 90 euro.

Le agevolazioni “prima casa”: a chi spettano

Le agevolazioni “prima casa” permettono di versare imposte ridotte, sia che si tratti di acquisti soggetti a Iva sia a imposta di registro. Nel prossimo paragrafo ti spieghiamo come calcolare le imposte con esempi pratici. Ecco a quanto ammontano le imposte sull’acquisto di una prima casa:

Venditore   Iva   Imposta di Registro Imposta Ipotecaria Imposta catastale
Privato o Impresa
per vendite esenti da Iva
2% 50 euro 50 euro
Impresa per vendite
soggette a Iva
4% 200 euro 200 euro 200 euro

I requisiti per ottenerle

Dal 2016, i requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono cambiati. L’agevolazione “prima casa” spetta anche per le pertinenze dell’abitazione, anche se acquistate con un atto separato ma successivo a quello dell’immobile che servono. Per poter usufruire del beneficio:

  • l’abitazione non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastata come A1(abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
  • l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è situato l’immobile acquistato deve essere dichiarata, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto dell’acquisto. Oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche quella svolta senza remunerazione, le attività di studio e di volontariato o sportive). Nel caso in cui ti sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il tuo datore di lavoro; se invece sei iscritto all’AIRE come emigrato all’estero puoi comprare la prima casa in tutto il territorio italiano senza vincoli. Allo stesso modo, al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile. L’obbligo di trasferimento entro 18 mesi può essere derogato solo se successivamente alla stipula del contratto d’acquisto sopravvengono cause di forza maggiore;
  • Non devi essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
  • Non devi essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato (senza considerare quelli donati o ereditati), anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Dal 2016 il requisito risulta soddisfatto anche se vendi questo immobile entro un anno dal rogito d’acquisto della nuova casa su cui vuoi usare i benefici. In pratica, con la formulazione di questo ultimo requisito, una famiglia che ha già una prima casa e che decide di venderla per esigenze ad esempio di spazio o in caso di trasferimento, può comprare pagando meno tasse, senza l’angoscia di dover prima vendere. Questo, ovviamente, non aiuta in caso di disponibilità economica all’acquisto, dipendente dalla vendita.

Per ottenere le agevolazioni “prima casa” questi requisiti devono essere dichiarati nell’atto di acquisto. In particolare per l’ultimo punto, si deve dichiarare espressamente l’impegno a vendere l’immobile entro un anno dall’acquisto. Questo vale anche in caso di acquisto del secondo immobile a titolo gratuito tramite successione o donazione.

Quando si perdono le agevolazioni “prima casa”?

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione usufruendo dei benefici “prima casa” possono essere perse, con la conseguenza che si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa. Puoi perdere i benefici se:

  • dichiari falsamente di possedere i requisiti;
  • non trasferisci la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto. Ricorda che se non sono ancora trascorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza, e sai che non puoi rispettare l’impegno assunto nel rogito, puoi revocare la dichiarazione presentando un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedendo il ricalcolo dell’imposta. In questo modo eviterai di pagare la sanzione del 30% e pagherai invece solo gli interessi e la maggior imposta. Se invece sono scaduti i 18 mesi (senza che siano arrivati atti di accertamento in merito) puoi fare comunque istanza all’Agenzia delle Entrate: così pagherai con “ravvedimento operoso“, cioè oltre a interessi e maggior imposta la sanzione ti verrà ridotta a seconda dei termini entro cui stai correggendo la tua situazione;
  • vendi o doni l’abitazione entro cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito), da adibire ad abitazione principale. A ridosso del termine di scadenza dell’anno se ti accorgi di non poter effettuare il nuovo acquisto, puoi sanare la situazione nel modo appena visto per il trasferimento della residenza.

Come calcolare le imposte

A seconda dell’imposta che viene applicata, il metodo per calcolarla è differente. Se paghi l’Iva, ad esempio, devi applicare la percentuale dell’imposta al prezzo d’acquisto; se invece paghi l’imposta di registro, devi applicare l’imposta al valore catastale.

Come calcolare il valore catastale

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

  • 110 per la prima casa e le relative pertinenze;
  • 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1).

Nel rogito deve essere indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione per poter versare le imposte sulla base del valore catastale. Deve inoltre trattarsi di immobili ad uso abitativoe delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito, determina la perdita del beneficio. Di conseguenza, dovrai versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul prezzo d’acquisto, oltre a una sanzione che va dal 50% al 100% della maggior imposta dovuta.

L’utilizzo del valore catastale per applicare l’imposta di registro è applicabile anche all’acquisto di pertinenze (come box, cantine, posti auto…) a patto che nel rogito venga specificato il “vincolo pertinenziale” all’abitazione, cioè deve essere ragionevolmente vicino per essere di servizio alla stessa. Ma quando è considerato pertinenziale e quando non lo è? Se, ad esempio, compri la casa in un condominio e il box in quello vicino, può essere considerato pertinenziale. Se invece il box si trova particolarmente distante o addirittura in un altro Comune, è esclusa la pertinenzialità.

Esempi di calcolo dell’imposta

Per capire concretamente come calcolare le imposte, ecco alcuni esempi pratici:

Anna e Marco comprano un immobile non di lusso con rendita catastale di 1.000 euro al prezzo di 250.000 euro.

  • Acquisto da privato:
    per calcolare il valore catastale dell’immobile, occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 120: 1.000 x 1,05 x 120 = 126.000. Poi calcoliamo l’imposta di registro sul valore catastale (9%) e aggiungiamo le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (126.000 x 9%) + 100 = 11.440 euro.
  • Acquisto da impresa con Iva:
    calcoliamo l’Iva sul prezzo di acquisto (10%), oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e tassa ipotecaria: (250.000 x 10%) + 600 + 230 + 90 = 25.920 euro.
  • Acquisto prima casa da privato:
    per calcolare il valore catastale dell’immobile, occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 110: 1.000 x 1,05 x 110 = 115.500. Poi calcoliamo l’imposta di registro sul valore catastale (2%) e aggiungiamo le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (115.500 x 2%) + 100 = 2.410 euro.
  • Acquisto prima casa da impresa con Iva:
    calcoliamo l’Iva sul prezzo d’acquisto (4%), oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e tassa ipotecaria: (250.000 x 4%) + 600 + 230 + 90 = 10.920 euro.